Tính đến tháng 7/2026, hoạt động đầu tư và phát triển dự án xây dựng tại Việt Nam đang duy trì xu hướng tích cực. Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội tiếp tục tăng, nhiều dự án hạ tầng được thúc đẩy và chương trình phát triển nhà ở xã hội được triển khai trên phạm vi rộng.
Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng không đồng nghĩa mọi dự án đều có thể triển khai thuận lợi. Tiến độ giải ngân đầu tư công còn chưa đạt kỳ vọng, chi phí dịch vụ xây dựng và vật liệu có xu hướng tăng, trong khi yêu cầu về pháp lý, dữ liệu, năng lực tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư ngày càng rõ ràng hơn.
Đối với doanh nghiệp xây dựng, đây là giai đoạn có nhiều cơ hội tiếp cận dự án mới, nhưng cũng đòi hỏi một phương pháp phát triển dự án có cấu trúc, kiểm soát được rủi ro và dựa trên dữ liệu.
Thị trường xây dựng đang được hỗ trợ bởi những động lực nào?
Đầu tư toàn xã hội tiếp tục mở rộng
Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội tại Việt Nam ước đạt 1.807,8 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II/2026, vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 1.059,5 nghìn tỷ đồng, tăng 14,1%.
Mức tăng này cho thấy hoạt động đầu tư vẫn đang được mở rộng trong cả khu vực nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành nhu cầu đối với các nhóm dự án:
- Hạ tầng giao thông và logistics.
- Khu công nghiệp, nhà máy và kho vận.
- Nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
- Công trình năng lượng và hạ tầng kỹ thuật.
- Công trình dịch vụ, thương mại và đô thị.
Đối với doanh nghiệp xây dựng, cơ hội không chỉ nằm ở hoạt động thi công. Nhu cầu đối với dịch vụ chuẩn bị đầu tư, thẩm định, thiết kế, quản lý dự án, kiểm soát chi phí và quản lý vận hành cũng có xu hướng gia tăng theo quy mô thị trường.
FDI tạo thêm nhu cầu cho xây dựng công nghiệp
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất của giai đoạn 6 tháng đầu năm kể từ năm 2022.
Trong cùng thời gian, 2.013 dự án FDI mới được cấp phép với tổng vốn đăng ký 17,39 tỷ USD. Tổng vốn đăng ký mới tăng 87,2% so với cùng kỳ năm trước.
Dòng vốn này có thể tiếp tục tạo nhu cầu đối với nhà máy, khu sản xuất, trung tâm dữ liệu, kho vận, hạ tầng kỹ thuật và công trình phụ trợ. Tuy nhiên, các dự án FDI thường đặt ra yêu cầu cao về:
- Tiến độ chuẩn bị mặt bằng.
- Tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn.
- Tính minh bạch của ngân sách.
- Khả năng kiểm soát thay đổi thiết kế.
- Hệ thống báo cáo và quản trị hợp đồng.
- Khả năng phối hợp giữa nhiều đơn vị tư vấn, nhà thầu và nhà cung cấp.
Doanh nghiệp muốn tham gia phân khúc này cần nâng cấp năng lực quản trị dự án, thay vì chỉ cạnh tranh bằng đơn giá thi công.
Nhà ở xã hội trở thành một thị trường dự án đáng chú ý
Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội với 27.636 căn hộ. Lũy kế, có 866 dự án đang được triển khai với quy mô hơn 757.000 căn.
Mục tiêu được đặt ra cho năm 2026 là hoàn thành hơn 158.700 căn nhà ở xã hội. Trong 4 tháng đầu năm, các địa phương đã khởi công thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn; 25 địa phương đã khởi công đủ hoặc vượt chỉ tiêu được giao.
Đây là nguồn công việc tiềm năng cho các doanh nghiệp phát triển dự án, tổng thầu, nhà thầu chuyên ngành và nhà cung cấp vật liệu. Tuy nhiên, bài toán của nhà ở xã hội không chỉ là xây dựng nhanh. Dự án phải đồng thời cân bằng các yếu tố:
- Giá bán hoặc giá thuê phù hợp.
- Tiêu chuẩn chất lượng công trình.
- Khả năng tiếp cận hạ tầng xã hội.
- Hiệu quả sử dụng đất.
- Chi phí đầu tư và chi phí vốn.
- Tiến độ pháp lý, giải phóng mặt bằng và thi công.
Nếu thiếu một mô hình tài chính và kế hoạch triển khai rõ ràng, dự án có thể được khởi công nhưng khó bảo đảm hiệu quả đến giai đoạn hoàn thành và vận hành.
Vì sao nhiều dự án vẫn có nguy cơ chậm tiến độ?
Giải ngân đầu tư công chưa đạt kỳ vọng
Vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách nhà nước trong 6 tháng đầu năm 2026 ước đạt 335,6 nghìn tỷ đồng, tăng 12,7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tốc độ này thấp hơn đáng kể so với mức tăng 22,6% của cùng kỳ năm 2025.
Cơ quan thống kê đánh giá tiến độ giải ngân đầu tư công còn chậm và việc triển khai một số dự án chưa đạt kỳ vọng.
Đối với doanh nghiệp xây dựng, chậm giải ngân có thể tạo ra tác động dây chuyền:
- Hồ sơ thanh toán kéo dài.
- Dòng tiền nhà thầu bị gián đoạn.
- Kế hoạch huy động nhân sự và thiết bị thay đổi.
- Chi phí tài chính tăng.
- Nhà cung cấp thắt chặt điều kiện thanh toán.
- Tiến độ tổng thể bị ảnh hưởng dù khối lượng thi công đã thực hiện.
Vì vậy, khi đánh giá một dự án đầu tư công, doanh nghiệp không nên chỉ xem xét giá trị hợp đồng. Cần phân tích thêm nguồn vốn, kế hoạch vốn từng năm, quy trình nghiệm thu, thẩm quyền phê duyệt và khả năng thanh toán thực tế.
Chi phí xây dựng tiếp tục tạo áp lực
Trong 6 tháng đầu năm 2026, chỉ số giá dịch vụ xây dựng chuyên dụng tăng 3,09% so với cùng kỳ. Riêng dịch vụ lắp đặt hệ thống điện, cấp nước và thoát nước tăng 7,91%.
Bên cạnh đó, CPI bình quân quý II/2026 của nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng tăng 7,77% so với cùng kỳ.
Những biến động này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán và biên lợi nhuận của dự án, đặc biệt với hợp đồng có thời gian thực hiện dài hoặc chưa quy định rõ cơ chế điều chỉnh giá.
Doanh nghiệp cần xây dựng nhiều kịch bản chi phí, thay vì sử dụng một mức giá cố định cho toàn bộ vòng đời dự án. Các nhóm cần được theo dõi riêng gồm vật liệu chính, thiết bị nhập khẩu, nhân công, vận chuyển, năng lượng và chi phí tài chính.
Pháp lý và dữ liệu dự án đang được chuẩn hóa
Từ ngày 1/3/2026, các quy định mới về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản và mã định danh điện tử bất động sản bắt đầu có hiệu lực.
Mục tiêu của hệ thống là theo dõi thông tin từ giai đoạn có đất, phát triển dự án đến khi sản phẩm được đưa vào kinh doanh và giao dịch.
Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu chuyên ngành và hệ thống thủ tục hành chính trực tuyến. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Bộ đã cung cấp trực tuyến 424 trong tổng số 438 thủ tục hành chính và xử lý hơn 416.000 hồ sơ.
Xu hướng này có thể giúp thị trường minh bạch hơn, nhưng đồng thời yêu cầu chủ đầu tư và doanh nghiệp phải chuẩn hóa hồ sơ từ sớm. Những sai lệch giữa quyết định đầu tư, quy hoạch, thiết kế, tổng mức đầu tư, tiến độ và dữ liệu báo cáo có thể trở thành điểm nghẽn trong quá trình triển khai.
Triển vọng phát triển trong thời gian tới
Hạ tầng tiếp tục là nhóm dự án dẫn dắt
Chính phủ đang tăng cường trách nhiệm giải ngân thông qua việc chấm điểm các bộ, cơ quan trung ương và địa phương về kết quả thực hiện kế hoạch vốn đầu tư công. Phương án chấm điểm này được phê duyệt ngày 24/6/2026.
Đây là tín hiệu cho thấy áp lực đẩy nhanh tiến độ các dự án sử dụng vốn nhà nước sẽ tiếp tục gia tăng trong nửa cuối năm 2026. Các doanh nghiệp có năng lực về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, cầu đường, logistics và công trình đô thị có thể tiếp cận thêm cơ hội.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lựa chọn dự án dựa trên chất lượng nguồn vốn và mức độ sẵn sàng triển khai, không chỉ dựa trên quy mô công bố.
Xây dựng công nghiệp còn dư địa mở rộng
Dòng vốn FDI, nhu cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng và sự phát triển của các khu công nghiệp có thể tiếp tục hỗ trợ hoạt động xây dựng nhà máy và kho vận.
Các dự án mới sẽ có xu hướng đặt ra yêu cầu cao hơn về tiết kiệm năng lượng, quản lý dữ liệu, tiêu chuẩn môi trường, phòng cháy chữa cháy và khả năng mở rộng trong tương lai.
Điều này mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp có khả năng cung cấp giải pháp tích hợp từ tư vấn đầu tư, thiết kế, quản lý dự án đến thi công và vận hành.
Thị trường sẽ phân hóa theo năng lực thực thi
Triển vọng tích cực không được phân bổ đồng đều cho tất cả doanh nghiệp. Các đơn vị có hệ thống quản trị chi phí, tiến độ và hợp đồng tốt sẽ có lợi thế rõ ràng hơn.
Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngắn hạn, nhận dự án với biên lợi nhuận thấp hoặc thiếu kiểm soát hồ sơ có thể gặp áp lực ngay cả khi thị trường tăng trưởng.
Trong giai đoạn mới, năng lực cạnh tranh sẽ được đánh giá thông qua khả năng hoàn thành dự án đúng phạm vi, đúng ngân sách và đáp ứng yêu cầu pháp lý, thay vì chỉ dựa trên số lượng hợp đồng đã ký.
Doanh nghiệp xây dựng cần chuẩn bị gì?
Đánh giá mức độ sẵn sàng trước khi triển khai
Trước khi quyết định tham gia hoặc đầu tư một dự án, doanh nghiệp cần đánh giá tối thiểu các nhóm tiêu chí:
- Pháp lý: Quy hoạch, đất đai, giấy phép, môi trường và phòng cháy chữa cháy.
- Thị trường: Nhu cầu sử dụng, khách hàng mục tiêu và khả năng hấp thụ.
- Tài chính: Tổng mức đầu tư, nguồn vốn, dòng tiền và khả năng thanh toán.
- Kỹ thuật: Điều kiện mặt bằng, thiết kế, vật liệu và tiêu chuẩn áp dụng.
- Tiến độ: Các mốc phê duyệt, mua sắm, thi công, nghiệm thu và bàn giao.
- Năng lực thực hiện: Đội ngũ, nhà thầu, tư vấn và nhà cung cấp.
- Rủi ro: Biến động giá, thay đổi pháp lý, chậm giải ngân và thay đổi phạm vi.
Việc đánh giá cần được thực hiện trước khi cam kết vốn hoặc ký hợp đồng chính, không nên chờ đến khi dự án phát sinh vấn đề.
Thiết lập cơ chế kiểm soát chi phí và tiến độ
Doanh nghiệp nên xây dựng một đường cơ sở được phê duyệt cho phạm vi, tiến độ và ngân sách. Mọi thay đổi cần được ghi nhận, phân tích ảnh hưởng và xác định người có thẩm quyền quyết định.
Báo cáo dự án không nên chỉ thể hiện tỷ lệ hoàn thành. Một hệ thống báo cáo hiệu quả cần cho thấy:
- Công việc đã hoàn thành.
- Công việc chậm so với kế hoạch.
- Chi phí đã cam kết và đã thanh toán.
- Dòng tiền dự kiến.
- Các quyết định đang chờ xử lý.
- Rủi ro có thể ảnh hưởng đến mốc tiếp theo.
Thông tin càng được cập nhật sớm, doanh nghiệp càng có khả năng điều chỉnh trước khi vấn đề chuyển thành tổn thất.
Chuẩn hóa dữ liệu và hồ sơ dự án
Trong bối cảnh quản lý nhà nước đang chuyển mạnh sang nền tảng dữ liệu, doanh nghiệp cần thống nhất mã công việc, biểu mẫu, phiên bản hồ sơ và trách nhiệm cập nhật.
Mỗi dự án nên có một nguồn dữ liệu được kiểm soát cho các tài liệu quan trọng như:
- Hồ sơ pháp lý.
- Thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật.
- Hợp đồng và phụ lục.
- Tiến độ được phê duyệt.
- Dự toán và ngân sách.
- Biên bản nghiệm thu.
- Hồ sơ thay đổi và phát sinh.
- Báo cáo quản trị.
Chuẩn hóa dữ liệu không chỉ phục vụ kiểm tra. Đây còn là cơ sở để doanh nghiệp phân tích hiệu quả, rút kinh nghiệm và nâng cao năng lực đấu thầu cho các dự án tiếp theo.
Những sai lầm cần hạn chế
Một số sai lầm thường làm giảm hiệu quả phát triển dự án gồm:
- Quyết định đầu tư khi pháp lý và nguồn vốn chưa rõ.
- Lập tiến độ theo kỳ vọng thay vì điều kiện thực tế.
- Chọn nhà thầu chủ yếu dựa trên giá thấp.
- Không xây dựng khoản dự phòng rủi ro.
- Chậm xử lý thay đổi thiết kế và phát sinh.
- Báo cáo nhiều dữ liệu nhưng thiếu cảnh báo và đề xuất.
- Tập trung hoàn thành xây dựng nhưng chưa chuẩn bị cho vận hành.
Các vấn đề trên thường không xuất hiện riêng lẻ. Một thay đổi nhỏ về thiết kế có thể dẫn đến tăng chi phí, chậm mua sắm, kéo dài thi công và phát sinh tranh chấp hợp đồng.
Checklist đánh giá nhanh một dự án xây dựng
Trước khi triển khai, doanh nghiệp có thể kiểm tra:
- Hồ sơ pháp lý đã xác định đầy đủ chưa?
- Nguồn vốn có phù hợp với tiến độ thanh toán không?
- Phạm vi dự án có được mô tả và phê duyệt rõ ràng không?
- Dự toán đã tính đến biến động giá chưa?
- Tiến độ có phản ánh thời gian phê duyệt và mua sắm không?
- Các rủi ro lớn đã có phương án xử lý chưa?
- Trách nhiệm giữa chủ đầu tư, tư vấn và nhà thầu có rõ không?
- Hệ thống báo cáo có cung cấp cảnh báo sớm không?
- Hồ sơ thay đổi có được kiểm soát theo phiên bản không?
- Kế hoạch bàn giao và vận hành đã được chuẩn bị chưa?
Kết luận
Thị trường phát triển dự án xây dựng Việt Nam năm 2026 đang có nền tảng tăng trưởng tích cực từ đầu tư toàn xã hội, vốn FDI, đầu tư hạ tầng và nhu cầu nhà ở.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang bước vào giai đoạn yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, hiệu quả vốn và năng lực quản trị. Chi phí gia tăng, tiến độ giải ngân chưa đồng đều và quá trình chuẩn hóa dữ liệu có thể tạo áp lực đối với các dự án thiếu sự chuẩn bị.
Đối với doanh nghiệp xây dựng, cơ hội sẽ thuộc về những đơn vị có khả năng lựa chọn đúng dự án, kiểm soát tốt phạm vi, ngân sách, tiến độ và chủ động xử lý rủi ro từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Trao đổi cùng chuyên gia XPMC để đánh giá mức độ sẵn sàng, rủi ro và lộ trình triển khai dự án xây dựng.