Thẩm định dự án đầu tư xây dựng là một trong những bước có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phê duyệt, triển khai và kiểm soát hiệu quả đầu tư của dự án. Một hồ sơ chưa đầy đủ, tổng mức đầu tư thiếu cơ sở hoặc phương án thiết kế chưa đồng bộ có thể khiến dự án phải giải trình, bổ sung nhiều lần, kéo dài giai đoạn chuẩn bị và làm tăng chi phí cơ hội.
Tại thời điểm tháng 7/2026, công tác thẩm định dự án xây dựng tại Việt Nam đang diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt: Luật Xây dựng năm 2025 và nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn vừa có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Đây không chỉ là sự thay đổi về căn cứ pháp lý mà còn thể hiện xu hướng tăng phân cấp, đơn giản hóa thủ tục, quản lý dựa trên dữ liệu và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư cùng các đơn vị tư vấn.
Thẩm định dự án xây dựng đang ở giai đoạn chuyển tiếp
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực chủ yếu từ ngày 1/7/2026, thay đổi một số quy định liên quan đến phân loại, lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng. Các quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng được cụ thể hóa tại Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, cũng có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Song song với đó, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, định mức và chỉ số giá xây dựng. Thông tư số 36/2026/TT-BXD tiếp tục hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý các khoản chi phí này.
Việc nhiều văn bản mới đồng thời có hiệu lực tạo ra hai tác động.
Một mặt, hành lang pháp lý mới hướng đến quy trình minh bạch hơn, giảm thủ tục trùng lặp và tăng ứng dụng công nghệ. Mặt khác, trong giai đoạn đầu triển khai, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và cơ quan thẩm định cần rà soát lại quy trình nội bộ, biểu mẫu, thẩm quyền và căn cứ tính toán để tránh áp dụng quy định đã hết hiệu lực hoặc chưa phù hợp với thời điểm nộp hồ sơ.
Vì vậy, tình trạng hiện nay không nên được nhìn nhận đơn thuần là “thẩm định nhanh hay chậm”, mà cần đánh giá trên ba phương diện: mức độ sẵn sàng của hồ sơ, khả năng cập nhật quy định mới và chất lượng phối hợp giữa các bên tham gia.
Những thay đổi đáng chú ý trong công tác thẩm định
Tăng phân cấp đi cùng trách nhiệm của chủ thể
Một định hướng quan trọng của Luật Xây dựng năm 2025 là cải cách thủ tục, tăng phân cấp và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng. Các thay đổi tập trung vào việc xác định rõ hơn trách nhiệm của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng và tổ chức tư vấn.
Điều này có thể giúp giảm tình trạng nhiều cơ quan cùng kiểm tra một nội dung. Tuy nhiên, khi phạm vi tự chịu trách nhiệm của chủ đầu tư và tư vấn tăng lên, chất lượng hồ sơ đầu vào cũng phải được nâng cao tương ứng.
Chủ đầu tư không nên xem việc nộp hồ sơ là bước chuyển toàn bộ trách nhiệm kiểm tra cho cơ quan nhà nước. Trước khi trình thẩm định, dự án cần được rà soát độc lập về pháp lý, quy hoạch, thiết kế, công nghệ, tổng mức đầu tư và hiệu quả tài chính.
Quản lý chi phí được kiểm soát chặt hơn
Theo Nghị định số 206/2026/NĐ-CP, quản lý chi phí đầu tư xây dựng tiếp tục bao phủ toàn bộ quá trình từ sơ bộ tổng mức đầu tư đến dự toán, giá gói thầu và các chi phí có liên quan. Khi thẩm định tổng mức đầu tư, cơ sở xác định khối lượng, giá xây dựng, định mức, suất vốn đầu tư, dự phòng và sự phù hợp với thiết kế cơ sở là các nội dung cần được kiểm soát có hệ thống.
Trong thực tế, chênh lệch giữa phương án đầu tư ban đầu và nhu cầu vốn thực tế thường xuất phát từ một số nguyên nhân:
- Phạm vi dự án chưa được xác định rõ.
- Dữ liệu khảo sát hoặc khối lượng thiết kế còn thiếu.
- Giá vật liệu, nhân công và thiết bị chưa cập nhật đúng thời điểm.
- Chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật hoặc kết nối chưa được tính đủ.
- Dự phòng khối lượng và trượt giá thiếu cơ sở.
- Tiến độ đầu tư chưa phù hợp với kế hoạch huy động vốn.
Nếu các yếu tố này không được làm rõ trước khi trình thẩm định, dự án có nguy cơ phải điều chỉnh tổng mức đầu tư hoặc cơ cấu chi phí trong giai đoạn sau.
Dữ liệu dự án dần trở thành một yêu cầu quản lý bắt buộc
Nghị định số 212/2026/NĐ-CP quy định mỗi quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng và công trình xây dựng phải gắn với một mã định danh duy nhất trên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Kết quả giải quyết các thủ tục tiếp theo cũng phải gắn với mã định danh đã được khởi tạo.
Đây là bước chuyển quan trọng từ quản lý hồ sơ rời rạc sang quản lý dữ liệu theo vòng đời dự án. Trong dài hạn, việc định danh có thể giúp:
- Hạn chế nhập lại cùng một thông tin ở nhiều thủ tục.
- Tăng khả năng đối chiếu giữa quy hoạch, dự án và công trình.
- Minh bạch hóa lịch sử cập nhật và giải quyết hồ sơ.
- Hỗ trợ kiểm tra năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia.
- Tạo cơ sở cho việc cung cấp dịch vụ công trực tuyến.
Tuy nhiên, lợi ích này chỉ đạt được khi dữ liệu ban đầu được chuẩn hóa. Sai lệch giữa tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô, tổng mức đầu tư hoặc mã hồ sơ có thể ảnh hưởng đến các bước xử lý sau đó.
Thủ tục đang được đơn giản hóa theo hướng giảm trùng lặp
Bộ Xây dựng đã công bố các thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực hoạt động xây dựng theo định hướng cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục. Trước đó, cơ quan quản lý cũng đề xuất nguyên tắc mỗi công trình, dự án chỉ thực hiện một thủ tục hành chính trong giai đoạn từ chuẩn bị dự án đến khởi công, đồng thời xem xét miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Đây là tín hiệu tích cực đối với môi trường đầu tư. Tuy nhiên, đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với giảm yêu cầu về chất lượng.
Khi số lượng bước hành chính giảm, nội dung kiểm soát có thể được tích hợp vào một lần thẩm định. Hồ sơ vì vậy cần có tính hoàn chỉnh và nhất quán cao hơn ngay từ đầu.
Các điểm nghẽn thường gặp trong hồ sơ thẩm định
Hồ sơ pháp lý chưa đồng bộ
Một dự án xây dựng thường liên quan đồng thời đến pháp luật về xây dựng, đầu tư, đất đai, quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy và các quy định chuyên ngành khác.
Nếu tên dự án, diện tích đất, công suất, quy mô công trình hoặc tiến độ thực hiện không thống nhất giữa các quyết định và báo cáo, cơ quan thẩm định có thể yêu cầu chủ đầu tư giải trình hoặc điều chỉnh.
Đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp pháp luật, dự án cần xác định rõ:
- Hồ sơ được lập theo văn bản nào.
- Thủ tục nào đã hoàn thành trước ngày 1/7/2026.
- Nội dung nào phải cập nhật theo quy định mới.
- Thẩm quyền tiếp nhận và thẩm định hiện thuộc cơ quan nào.
Phương án thiết kế chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế
Thiết kế cơ sở phải được xây dựng trên dữ liệu khảo sát đủ độ tin cậy và phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.
Những vấn đề như điều kiện địa chất, cao độ nền, thoát nước, đấu nối giao thông, cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy hoặc xử lý môi trường nếu chưa được làm rõ có thể làm thay đổi giải pháp thiết kế và tổng mức đầu tư.
Vì vậy, kiểm soát thiết kế trong giai đoạn thẩm định không chỉ là kiểm tra bản vẽ mà còn là đánh giá tính khả thi của toàn bộ phương án triển khai.
Tổng mức đầu tư thiếu dữ liệu kiểm chứng
Tổng mức đầu tư không nên được xây dựng chủ yếu từ các tỷ lệ hoặc suất vốn đầu tư mang tính tham khảo. Các chỉ tiêu này cần được điều chỉnh theo địa điểm, quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời điểm thực hiện và điều kiện riêng của dự án.
Thông tư số 37/2026/TT-BXD, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, tạo thêm cơ sở cho việc lập và kiểm soát chi phí.
Một tổng mức đầu tư có chất lượng cần thể hiện rõ nguồn dữ liệu, thời điểm giá, phạm vi áp dụng, giả định và phần dự phòng. Việc minh bạch các cơ sở tính toán giúp quá trình thẩm định thuận lợi hơn và giảm rủi ro điều chỉnh vốn sau khi dự án đã được phê duyệt.
Phối hợp giữa các đơn vị tư vấn còn phân mảnh
Trong nhiều dự án, hồ sơ pháp lý, quy hoạch, thiết kế, dự toán, môi trường và tài chính do các đơn vị khác nhau thực hiện. Nếu thiếu một đầu mối điều phối, tài liệu có thể đúng trong từng bộ môn nhưng không thống nhất khi ghép thành hồ sơ tổng thể.
Ví dụ, diện tích sàn trong bản vẽ kiến trúc có thể khác với bảng tổng hợp chi phí; tiến độ xây dựng không phù hợp với kế hoạch vốn; hoặc công suất thiết bị chưa đồng bộ với hồ sơ môi trường.
Đây là nhóm sai lệch có thể được phát hiện sớm thông qua một vòng rà soát liên ngành trước khi nộp hồ sơ chính thức.
Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước khi trình thẩm định?
1. Xác lập ma trận pháp lý của dự án
Chủ đầu tư cần lập danh mục các văn bản, quyết định và thủ tục áp dụng cho từng nhóm nội dung: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy và chuyên ngành.
Ma trận cần thể hiện tối thiểu:
- Căn cứ pháp lý.
- Cơ quan có thẩm quyền.
- Tình trạng thực hiện.
- Đơn vị chịu trách nhiệm.
- Mốc thời gian dự kiến.
- Quan hệ phụ thuộc giữa các thủ tục.
Cách làm này giúp doanh nghiệp nhìn thấy sớm những thủ tục có thể ảnh hưởng đến đường găng của dự án.
2. Tổ chức rà soát hồ sơ độc lập
Trước khi nộp, hồ sơ nên được kiểm tra bởi một nhóm có khả năng đánh giá đồng thời pháp lý, kỹ thuật, chi phí và hiệu quả đầu tư.
Việc rà soát không nên chỉ tập trung vào việc “đủ tài liệu”, mà cần trả lời các câu hỏi:
- Các tài liệu có thống nhất về quy mô và phạm vi không?
- Giải pháp thiết kế có thể triển khai trong điều kiện thực tế không?
- Tổng mức đầu tư có phản ánh đầy đủ chi phí không?
- Tiến độ có phù hợp với nguồn lực và kế hoạch vốn không?
- Những giả định nào có thể làm thay đổi hiệu quả dự án?
3. Chuẩn hóa dữ liệu ngay từ đầu
Tên dự án, địa điểm, quy mô, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, tổng mức đầu tư và các thông số kỹ thuật cần được quản lý theo một nguồn dữ liệu thống nhất.
Mỗi lần thay đổi phải có người phê duyệt, ngày cập nhật và phạm vi ảnh hưởng. Điều này đặc biệt cần thiết khi dữ liệu dự án được kết nối với hệ thống thông tin và mã định danh công trình.
4. Kiểm tra lại tổng mức đầu tư theo kịch bản
Ngoài phương án cơ sở, chủ đầu tư nên xây dựng các kịch bản biến động về giá vật liệu, thời gian thực hiện, chi phí vốn, giải phóng mặt bằng và thay đổi thiết kế.
Phân tích kịch bản không thay thế dự toán chính thức nhưng giúp người quyết định đầu tư nhận diện biên độ rủi ro và chuẩn bị phương án kiểm soát.
5. Theo dõi quy định chuyển tiếp
Với các dự án đã triển khai một phần thủ tục trước ngày 1/7/2026, doanh nghiệp cần rà soát điều khoản chuyển tiếp tại Luật Xây dựng năm 2025 và các nghị định hướng dẫn.
Không nên tự động lập lại toàn bộ hồ sơ theo quy định mới, nhưng cũng không nên tiếp tục sử dụng biểu mẫu hoặc căn cứ cũ nếu nội dung đó đã thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản mới.
Checklist hồ sơ trước khi trình thẩm định
Chủ đầu tư có thể sử dụng checklist sau để đánh giá sơ bộ:
- Chủ trương đầu tư hoặc quyết định liên quan còn hiệu lực.
- Quy hoạch và chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp với phương án dự án.
- Quyền sử dụng địa điểm hoặc đất đai đã được làm rõ.
- Nhiệm vụ khảo sát và kết quả khảo sát đáp ứng yêu cầu thiết kế.
- Quy mô trong thuyết minh thống nhất với bản vẽ.
- Giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật đã được xác định.
- Tiêu chuẩn và quy chuẩn áp dụng được liệt kê đầy đủ.
- Tổng mức đầu tư có nguồn dữ liệu, thời điểm và giả định rõ ràng.
- Kế hoạch vốn phù hợp với tiến độ triển khai.
- Hồ sơ môi trường và phòng cháy chữa cháy được phối hợp đồng bộ.
- Năng lực của tổ chức, cá nhân tư vấn đáp ứng yêu cầu.
- Tệp dữ liệu, tên tài liệu và phiên bản hồ sơ được quản lý thống nhất.
- Các vấn đề còn chưa chắc chắn đã có phương án giải trình.
Vai trò của tư vấn thẩm định độc lập
Tư vấn độc lập không thay thế trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá trị của tư vấn nằm ở việc phát hiện sớm các khoảng trống trước khi chúng trở thành nguyên nhân làm gián đoạn quá trình phê duyệt.
Một đơn vị tư vấn phù hợp cần có khả năng:
- Đánh giá sự phù hợp pháp lý và quy hoạch.
- Rà soát giải pháp kỹ thuật và khả năng triển khai.
- Kiểm tra tổng mức đầu tư, dự toán và kế hoạch vốn.
- Phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế và rủi ro.
- Điều phối dữ liệu giữa các bộ môn.
- Đề xuất lộ trình xử lý theo mức độ ưu tiên.
Cách tiếp cận này giúp chủ đầu tư không chỉ hoàn thiện hồ sơ để được phê duyệt, mà còn kiểm tra lại tính khả thi và hiệu quả thực chất của quyết định đầu tư.
Kết luận
Công tác thẩm định dự án xây dựng tại thời điểm tháng 7/2026 đang chuyển từ mô hình kiểm soát nặng về thủ tục sang mô hình tăng trách nhiệm chủ thể, tích hợp quy trình và quản lý dựa trên dữ liệu.
Đối với doanh nghiệp, cơ hội là thời gian xử lý có thể được cải thiện khi các thủ tục trùng lặp được cắt giảm và dữ liệu được kết nối. Rủi ro là một hồ sơ thiếu nhất quán, chưa cập nhật quy định hoặc không đủ cơ sở chi phí sẽ dễ bộc lộ hơn trong quy trình kiểm tra tích hợp.
Do đó, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở tốc độ chuẩn bị hồ sơ. Doanh nghiệp cần kiểm soát đồng thời pháp lý, kỹ thuật, chi phí, tiến độ và dữ liệu dự án ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
XPMC đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc rà soát hồ sơ, đánh giá tính khả thi, kiểm soát tổng mức đầu tư và xây dựng lộ trình hoàn thiện dự án minh bạch, hiệu quả.